2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi ile gerek konut gerekse işyeri kiralarında on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin hiçbir gerekçe göstermeden kira sözleşmesine son verebileceği ve kiracısını tahliye ettirebileceği yönünde bir düzenleme kabul edildi.

Meclise sevk edilen Tasarıda bu süre on beş yıl idi. Ancak Meclis bu süreyi on yıla indirdi. Bu düzenleme, kiraya verenin uzun süre kiracısının tahliyesini isteyememesinin, mülkiyet hakkının özüne dokunan bir sınırlama olduğu gerekçesiyle getirildi.

Biz daha Türk Borçlar Kanunu Tasarı halinde iken yazdığımız bir makalede, bu düzenlemenin özellikle iş yeri kiraları açısından sakıncalı olduğunu ifade etmiş ve işyeri kiralarında on beş yılın (Tasarıda on beş yıl denildiği için) sonunda kiracıya sözleşmeyi birer yıllık sürelerle tekrar uzatma hakkının tanınması gerektiği belirtmiştik (makale için bak. http://dergiler.ankara.edu.tr/dergiler/38/1498/16513.pdf).

“İsyeri Kiralarında Kiracının Korunması Açısından Borçlar Kanunu Tasarısının Bazı Hükümlerinin Değerlendirilmesi” konulu bu makalemizde özetle, işyeri kiralarının uzun süreli olmasının gerekliliği üzerinde durmuş ve kısa süreli sözleşmelerin yatırımcıyı caydırıcı etki yapacağını, kapanan işyerlerinin ülke ekonomisine zarar vereceğini ifade etmiştik.

Birkaç gün önce konu ile ilgili bir haber basına yansıdı (bak. http://www.milliyet.com.tr/2-milyon-kiracinin-kabusuna-iptal/ekonomi/detay/1951555/default.htm). Habere göre on yıllık süre yüzünden pek çok işyeri kapanma riski ile karşı karşıya kaldı. “İstiklal Caddesi, Taksim, Eminönü ve Sultanahmet gibi turistlerin yoğun olarak bulunduğu bölgelerdeki tarihi mekânlar yasa ile birlikte daha fazla kira hırsı karşısında kapanma riskiyle yüz yüze geldi. Yaşanan tüm bu olumsuz gelişmelerden Meclis de nasibini aldı. Konuyla ilgili Meclis'e de çok sayıda şikâyet mektubu gönderildi. Gelen şikayetler üzerine harekete geçildi ve bir kanun teklifi hazırlandı.”

Aynı habere göre “sadece tarihi mekânlar değil; 10 yılını doldurmuş ve bölgesinde markalaşmış onlarca işyeri sahibi de değerinde kira vermesine rağmen, işgüzar mülk sahiplerinin yeni düzenleme ile birlikte eline geçen ''10 yıl'' kozu yüzünden ya dükkânından oldu ya da dükkânından olmamak için tekrardan masaya oturarak kira ücretlerinde güncelleme yapmak zorunda kaldı.”

Biz işin bu noktaya geleceğini, böyle bir düzenlemenin yanlış olduğunu, katıldığımız pek çok bilimsel toplantıda da açıklamış ancak birkaç meslektaşımız dışında maalesef destek bulamamıştık. Dolayısıyla hükmün bu şekilde kanunlaşmasının önüne geçme imkânımız da olmamıştı.

Şimdi gelinen noktada pek çok kiracı, bazı tamahkâr mülk sahiplerinin piyasa rayiçlerinin üzerinde kira gelirine sahip olma arzusundan dolayı büyük zararlara uğrama tehlikesi ile karşı karşıya bulunuyor.

Düzenleme aynen kalırsa ya pek çok işletme tarihe karışacak ya da aşırı yüksek kira bedelleri ödemek zorunda kalacaktır. Bu durum genel olarak tüm kiralarda anormal bir yükselişe de yol açacaktır ki nereden bakarsanız bakın ülke ekonomisi bu olumsuz düzenleme sebebiyle zarar görecektir.

Türk Borçlar Kanunu kiraya verene, eğer taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa kiracısını tahliye ettirme imkânı sağlamaktadır. Kiracı kira parasını ödemezse, taşınmazı özenle kullanmazsa ya da mülk sahibi taşınmazda esaslı onarım yahut değişiklikler yapacaksa yine kiraya veren tahliye hakkına sahiptir. Şayet kira bedeli düşük ise açacağı bir tespit davası ile piyasa rayiçlerine göre kira bedeli ödenmesini de isteyebilir.

Ancak sözünü ettiğimiz hüküm, bu sebeplerin hiçbiri olmadığı halde kiraya verene, on yıllık uzama süresinin sonunda hiçbir gerekçe göstermeden tahliye davası açma hakkı tanımaktadır. Yani kira bedeli piyasa rayiçlerine uygun olsa, kiracı tüm yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirse, taşınmaza gözü gibi baksa bile tahliyesi istenebilir ve taşınmaz başka birisine kiralanabilir.

Bunun haklı bir gerekçesi olamaz.

Mülk sahiplerinin de mağdur oldukları durumlar vardır. Ancak çözüm bu değildir.

Sonuç olarak hem kiracıların mağduriyetinin önlenmesi hem de pek çok işyerinin kapanarak ülke ekonomisinin zarar görmemesi açısından bu hükmün kaldırılması ya da değiştirilmesi şarttır. Bu amaçla kiracıların kamuoyu oluşturmalarında ya da konu hazır gündeme gelmişken bir dilekçe ile Meclis'e müracaat etmelerinde fayda görüyoruz.