Kira Gelirlerinizi ...

Kira Gelirlerinizi Beyan Etmeyi Unutmayınız

Bilindiği üzere içinde bulunduğumuz Mart ayı 2014 yılı içerisinde kira geliri elde edenlerin gelirlerini beyan etmeleri gereken aydır. Kira geliri beyanının vergilendirme hesabından istisna ve muafiyetlerine kadar pek çok detayı var. “Ben geçen sene şu kadar kira geliri elde ettim, bunun üzerinden ne kadar vergi ödeyeceğim?” sorusuna dair tüm detayları bu yazıda bulabilirsiniz.

1- Kimlerin kira geliri beyannamesi vermesi  gerekiyor? Beyanname nereye veriliyor?

Önümüzdeki ay aşağıdaki listede belirtilmiş kişilerin kira geliri beyanında bulunmaları gerekiyor:

–          2014 yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarı olan 3.300 TL'yi aşanlar (Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek

zorunda olanlar 3.300 TL'lik istisnadan yararlanamazlar. Ayrıca, 3.300 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2014 yılı için 97.000 TL'yi aşanlar, istisnadan yararlanamazlar.)

–          İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı (vergi matrahının kiracı %20 stopaj vergisi vermeden önceki hali dikkate alınır) beyanname verme sınırını (2014 yılı için 27.000 TL) aşanlar,

–          Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2014 yılı için 1.400 TL) aşanlar.

Bir ailede bireylerin her birinin kendi kira gelirlerini ayrı ayrı beyan etmeleri gerekiyor. Hisseli gayrimenkullerde ise hisse sahiplerinin yalnızca kendi paylarına düşen kira gelirlerini beyan etmeleri gerekiyor. Beyannamelerin mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine (bu normal olarak ikamet ettikleri bölgedeki vergi dairesi olur) verilmesi gerekiyor.

2- Önceden hazırlanmış kira beyanname sistemi nedir?

Önceden hazırlanmış kira beyanname sistemi vergi mükelleflerinin hesaplama ile uğraşmadan, otomatik yapılan bir hesap üzerinden gelir vergisi verebilmelerini sağlar. Sistemle beraber Gelir İradesi Başkanlığı'nca banka, tapu dairesi, sigorta şirketleri, MERNİS veya PTT gibi kuruluşlarca sunulan bilgiler derlenerek oluşturulmuş bir beyanname mükelleflerin onayına sunulur. Mükellefler sistemin öngördüğü vergi miktarını onaylarsa beyanlarını internet üzerinden gerçekleştirmiş olurlar.  Ancak mükellefler vergi beyanlarını yapmak için sistemi kullanmak zorunda değiller. Zira her sene Maliye Bakanlığı'nca kendine mektup yollanan ve sistemde vergi borcu görünen pek çok kişi bu borca itiraz ediyor ve Maliye Bakanlığı'nın gözden kaçırdığı giderler üzerinden kendi hesapladıkları vergi miktarlarını ödüyor.

3- Kira geliri beyannamesi en geç ne zaman verilmeli? Vergi en geç ne zaman ödenmeli?

Beyanname verme dönemi 1 Mart 2014 tarihinde başladı. 25 Mart 2014 tarihinde ise sona eriyor. Gelir vergisini ödemek için son tarihler ise şöyle;

-1. Taksit için: 31 Mart 2014

-2. Taksit için: 31 Temmuz 2014

4- Vergi matrahımı hangi yöntemle hesaplamalıyım?

Öncelikle kira gelirinin tek başına gelir vergisine tabi olmadığını bilmekte yarar var. Kira geliri vergisi yıl içinde edinilmiş kira gelirinden bazı masraflar ve kalemler düşüldükten sonra oluşan vergi matrahı üzerinden ödeniyor. Vergi matrahını hesaplamak için öncelikle yıllık kira gelirinden 3.300 TL istisna tutarını çıkarmak gerekiyor. Bu tutar gelir vergisine tabi tutulmuyor, ancak istisna tutarının sadece konut kiralarında uygulandığını, işyerlerinde bu uygulamanın olmadığının bilinmesi önemli.

İstisna tutarı çıkarıldıktan sonra vergi matrahını beyan etmek için düşülecek diğer giderleri hesaplamak için 2 yöntem bulunuyor. Bunlardan ilki götürü gider yöntemi, ikincisi ise gerçek gider yöntemi. Vergi mükellefi bu iki yöntemden kendine en uygun olanı seçebiliyor.

Götürü gider yönteminde kira gelirinin istisna çıkarılmış halinden %25 gider indiriliyor. Bu rakam vergi matrahını oluşturuyor ve gelir vergisi kanununca belirtilen dilimlere göre vergilendiriliyor. Hiç gideri olmayanlar bile bu yöntemle ödeyecekleri verginin bir bölümünü indirmiş oluyorlar.

Gerçek gider yönteminde giderlerin hesaplanması belli sınırlar içerisinde mükellefe bırakılıyor. Belli tipte giderler konut kira vergi matrahlarından düşülebiliyor. Bu giderler belgelendiği takdirde vergi matrahından düşülüyor ve bu sayede bazı mükelleflerin hiç vergi ödemediği de oluyor.

5- Gerçek gider yöntemiyle kira geliri vergi matrahından hangi giderleri düşülebiliyor?

Gerçek gider yöntemiyle vergi matrahından düşülebilen giderler aşağıdaki gibi listeleniyor.

-Eğer ev konut kredisiyle satın alındıysa yapılan kredi ödemelerinin faiz kısmı vergi matrahından düşülebiliyor. Hem konut hem de işyerleri bu indirimden yararlanabiliyor. Konut kredisi faizlerinin ödemeleri kredi ödeme planlarının ilk yıllarında daha ağırlıklı olduğundan buradan önemli miktarlarda vergi indirimi doğabiliyor.

-Konutunu son 5 yılda satın almış olanlar tapuda görünen satın alma değerinin yıllık %5'ini düşebiliyorlar. Bu vergi indirimi yalnız kişi başına yalnız 1 ev için geçerli olabiliyor, işyerlerinden elde edilen kira gelirlerinde bu indirim kullanılamıyor.

-Kira geliri olup aynı zamanda başka bir eve kira ödeyenler ödedikleri kiranın tamamını vergi matrahından indirebiliyorlar.

-Vergi matrahından düşülebilecek diğer emlak giderleri arasında %2 amortisman gideri;

-Kira geliri elde edilen konutun bakım/onarım giderleri; konuta dair sigorta giderleri; emlak vergileri; -kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkule harcanan aydınlatma, elektrik, su, asansör giderleri

- Kira sözleşmesine istinaden oluşan zarar ve tazminatlar

6- Gerçek gider yönteminde tespit edilen giderler vergi matrahından hangi hesaplama yöntemiyle düşülüyor?

Bu yöntemde öncelikle vergiye tabi kira gelirinin (normal kira gelirinin istisna miktarı çıkarılmış hali) normal kira gelirine oranı hesaplanıyor. Toplam gider bu oranla çarpılıp, vergiye tabi kira gelirinden çıkarılıyor.

Son tahlilde vergiye tabi olacak vergi matrahını hesaplamak için kullanması gereken formül ise şöyle:

Vergi Matrahı = Vergiye Tabi Kira Geliri – ((Vergiye Tabi Kira Geliri) / (Toplam Kira Geliri)  × Toplam Gider)

Örneğin MustafaBey, sahibi olduğu konutu 2014 yılında kiraya vermişolup, 20.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan mükellef gayrimenkulü ile ilgili olarak, 5.000 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 5.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacaktır. Vergiye Tabi Hasılat = 20.000 - 3.300 = 16.700 TL

İndirilebilecek Gider = (5.000 x 16.700) / 20.000 = 4.175 TL

7- Giderler hesaplandığında zarar oluşması durumunda ne oluyor?

Beyan edilen giderlerin kira gelirinden daha yüksek olduğu zarar durumunda oluşan zarar ertesi sene oluşacak kira gelirinden düşülebiliyor. Yalnız bu kuralın tek bir istisnası var. Eğer ev 5 yıl içerisinde satın alınmışsa, evin satın alma değerinin %5'ine yapılan vergi indirimi bu kapsama alınmıyor. Yani evin değerinin %5'i kira gelirinden yüksek olsa bile bu miktar bir sonraki seneye devretmiyor.

8- Hesaplanmış vergi matrahının ne kadarı gelir vergisi olarak ödenmelidir?

Tüm indirimler gözetildikten sonra hesaplanan vergi matrahından gelir  vergisi kanununca belirtilen vergi tarifesine göre vergi miktarı hesaplanır.

Gelir vergisi kanununca belirtilen vergi matrahı dilimlerine göre;

oranında vergilendirilir.

Örneğin bir konuttan elde edilen kira üzerinden 35.000 TL vergi matrahı oluştuğunda 4.850 TL + (10.000 TL X %20) = 6850 TL gelir vergisi ödeniyor.

9- Gelir vergisi matrahından düşülebilecek diğer gider ve bağışlar nelerdir?

Gayrimenkul kiralamada vergi matrahından düşülebilen giderler yanında, gelir vergisi kanunu uyarınca ödenmesi gereken her tür gelir vergisinden düşülebilecek çeşitli bağış ve giderler vardır. Bunlar arasında sigorta harcamaları (kişinin kendi, eşi ve çocuğu için ödediği her türlü şahsi sigorta primleri –yıllık 13.230TL'yi aşmayacak biçimde-); eğitim ve sağlık harcamaları -beyan edilen gelirin %10'unu aşmayacak biçimde-; sağlık tesislerine, öğrenci yurtlarına, gıda bankacılığı yapan vakıflara yapılacak yardımlar; doğal afetlerle ilgili bağışlar; spor dallarına yapılan sponsorluk harcamaları; Kızılay ve Yeşilay Derneklerine yapılacak bağışlar, TSK'yı Güçlendirme Vakfı'na yapılacak bağışlar, üniversitelere yapılacak bağışlar ve Türk Dil Vakfı'na yapılacak bağışlar bulunmaktadır. Dileyenler bu giderleri kira geliri vergi matrahlarından düşebilirler.

10- Bir evin kira geliri en düşük ne kadar olabilir?

Bir evin yıllık kira geliri evin belediyece belirlenen rayiç bedelinin (emlak vergisi bedeli) %5'inden daha düşük olamaz. Evini bu bedelden düşük kiralayanlar (1. dereceden akrabalara kiralamadıkları sürece), evin rayiç bedelinin %5'i kadar gelir beyan etmek zorunda kalırlar. Eğer evinizde beraber yaşadığınız varsa kira geliri beyan etmeniz gerekli değil. Ancak Maliye Bakanlığı kız/erkek arkadaş gibi kanunen akraba sayılmayan kişilerin başkalarına ait evlerde bedelsiz yaşamalarını kabul etmiyor. Böyle bir durumda en az rayiç bedelin %5'i kadar kira geliri beyan edilmesi gerekiyor.