Türk Medeni Kânunun 705.maddesine göre;

“Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır” Şeklinde açıklanmaktadır.

Tapu nedir?  Bir Toprağın arazinin ya da arsanın bir kısmına ya da tamamına yapılmış bir yapının sahiplerini gösteren resmi tapu denir. Tapu, tapu müdürlüklerinde tanzim edilir ve teslim edilir. Tapu, resmi bir belgedir ve sadece tapu müdürlüklerinde tanzim edilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünde gerçekleştirilen işlemler, akitli ve akitsiz olmak üzere ikiye ayrılır. 2644 sayılı Tapu Kanununa göre irade beyanının yani bir işlemi gerçekleştirmek isteyen tarafların bunu resmi olarak bildirme zorunluluğun bulunduğu işlemlere akitli işlemler denir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünde gerçekleştirilip resmi senet düzenlenmeyen işlemlere ise akitsiz işlemler denir.

Akitli İşlemler, Tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek yapılan işlemlerdir.

Satış, bağış, taksim, ölünceye kadar bakma akdi, ipotek ve irtifak hakları akitli işlemlere örnek gösterilebilir. Tapu Kanununun 26. Maddesinde mülkiyet ve mülkiyet dışındaki ayni hakların kurulması ve devri için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenleneceği belirtilmiştir. Şahsi haklar için resmi senet düzenlenmez.

Akitsiz işlemler, Tapu Kanununun 26. Maddesinin dışında kalan, ayni hakların kurulması ve devri ile ilgili olmayan kişisel hakların şerhi, terkin, düzeltme, değişiklik, ayırma, birleştirme, mirasın intikali gibi hak sahibinin veya malikin tek taraflı iradesi ile tapu sicil müdürlüğünde yapılan işlemlerdir. Akitsiz işlemler için resmi senet yerine Tescil İstem Belgesi düzenlenir.

Taşınmazların alım satım vesaire işlemleri son yıllarda noterlere yetki verilse de genelde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesi içerisinde Tapu Müdürlüklerinde yapılmaktadır.

Tapu Sicil Müdürlüğü ve Tapu Müdürlüğü adıyla ülkemizde faaliyetlerini uzun yıllardır sürdüren Müdürlükler 6083 sayılı kanunla Tapu Müdürlüğü adı ile ifade edilmiş ve toplamda 1000 adet civarında  Tapu Müdürlüğü il ve ilçe düzeyinde örgütlenmiştir.

Taşınamazlar ile ilgili bu müdürlükler tarafından yapıla gelmektedir.

Mutlaka tapu dairesinde işiniz olmuştur veya olacaktır. Annenizden, babanızdan, büyükbabanızdan kalan miras malların intikal ve taksimi, herhangi bir taşınmazın satış yolu ile temini, herhangi bir kişi veya kurumdan yapılan bağış, bir taşınmazı bir yakınına ölünceye kadar bakma şartı ile devretme güncel hayatta en çok karşılaşılan uygulamalardan biridir.

Bu işlemleri tapu müdürlüğünde yaparken işlem için devlete döner sermaye ve tapu harcı altında bedel ödenmektedir.

Döner sermaye bedeli her yıl Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından her ilçe için tespit edilmektedir. Mesela Konya ili Meram Tapu Müdürlüğü için döner sermaye bedeli 2024 yılı ikinci dönem bedeli  2466 TL’dir.

Tapu harcı bedeli ise satışta beyan edilen  bedel üzerinden alınmaktadır.

Satış işleminin tescili için 492 sayılı harçlar kanuna ekli (4) sayılı tarifenin 20/a pozisyonu uyarınca beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcıdan binde yirmi oranında toplam binde 40 harç bedeli alınmaktadır.

Bu oranlar bağış işlemi için binde 68.31, mirasın taksim işlemi için binde 11.38, ölünceye kadar bakma akdi işleminde her iki taraftan toplam binde 40 oranında alınmaktır. Oranlar tapuda yapılacak her işlem için farklı oranlarda olmaktadır.

Örnek olarak tapuda bir satış işlemi yapacaksanız, o taşınmazın ilgili belediyeden rayiç bedeli alıp, gerekli başvuruyu tapu müdürlüğüne yapıyorsunuz. Rayiç bedel 99.500 TL olsun. İlgililer bu satışı rayiç bedelin altında olmamak şartıyla 100.000 TL üzerinden yaptıkları zaman, binde 20 alıcı, binde 20 satıcı olmak üzere toplam binde 40 üzerinden işlemin harcı 4000  TL tapu harcı ve 2466 TL döner sermaye bedeli ile 6466 TL bedel ile sonuçlanmaktadır. Noterlerde yapılan işlemlerde de buna ilaveten ek ücret çıkmaktadır.

Mirasın taksimi için bir işlem yapacak olursak taksime konu olan terekenin toplam rayiç bedelin binde 11.38 üzerinden harç alınmaktadır. Babanızdan kalan taşınmazların toplam beyan değeri 1.000.000 TL olduğunu varsayalım. Bunu varisler arasında taksim için 11.380 TL tapu harcı ve 2466 TL döner sermaye ücreti ödenmektedir. 

Peki, bu işler uygulamada nasıl oluyor?  Taşınmazın ilgili belediyedeki rayiç bedeli ile, satış yapılan değer arasında farklar olduğu için vatandaşlarımız genelde tapu harcını daha düşük ödemek için belediyeden alınan rayiç bedelin bir tık üzerinde satış yaparak işlemi yapmaktadır.

Bunu bir örnek ile açıklayalım. Gittiniz bir yerden taşınmaz almak istiyorsunuz mal sahibi ile anlaştınız ve taşınmazın tamamını 5.000.000 TL’ye aldınız. İlgili belediyeden rayiç bedeli aldık, 950.000 TL olsun. Biz bu satış işlemi 1.000.000 TL üzerinden yaptığımız zaman toplam (binde 40 üzerinden) 40.000 TL tapu harcı artı 2466 TL döner sermaye öder. İşlem tescil olur. Satış bedelinin resmi olan kısmı 1.000.000 TL bedeli bankaya öder, geriye kalan 4.000.000 TL’ yi elden ödeme yaparak akit tamamlanmış olur.

Gerçek değer olan 5.000.000 TL üzerinden satış yapılsaydı binde 40 oranından olsaydı toplam 200.000 TL tapu harcı çıkmış olacaktı. Birinci örnek satış ile ikincisi arasında (200.000-40.000) 160.000 TL fark çıkmakta. Devlet 160.00 TL eksik vergi alırken, vatandaşlar 160.000 TL vergiden kar etmiş olmuş olmaktadır.

Bu durumları önlemek için mesela tapu harcı vergi oranları toplamda binde 40’dan binde 20’ye düşürülürse 5.000.000 TL satış bedeli üzerinden 100.000 TL tapu harcı çıkar. Bu rakamı makul olarak her iki tarafta öder. İş şeffaflaşır.

Efendim bizim milletimiz bununda bir kılıfını bulur demeyin. Millet devlete, devlet de millete güvenmek durumda.

Yine suiistimalleri önlemek için teklifimiz şudur:

Bir taşınmazın alım satımı işlemi için müracaat yaptığınızda ilgili Tapu Müdürlüğü işlemi hazır hale getirince size mesaj atıyor ”Falan sayılı başvurunuz için tapu harcı ve döner sermaye bedelinin ilgili bankalar üzerinden ödeme yaptıktan sonra falan saatte müdürlüğümüzde hazır bulunun “ diye.

  Vatandaşlar bu işleri yaptıktan sonra ilgili müdürlükte satış ve tescil işlemini tamamlıyor.

Burada öneri olarak, paranın elden ödenmesini önlemek ve gerçek satış fiyatı üzerinden işlem yapmak için, satış bedeli tutarı satıcının hesabına “ada ve parsel numaraları belirtilerek satış bedeli olarak blok edilir. Satış gerçekleştiği zaman bloke otomatik olarak ortadan kalkabilir. Satış işlemi herhangi sebepten dolayı istenilen sürede gerçekleşmez ise satıcının hesabına yatan para otomatik olarak alıcıya iade olunur” şeklinde bir düzenleme yaparak bu işler daha şeffaf ve güvenilir hale gelebilir.

Böylece taşınmaz mallar gerçek değeri üzeninden işlem görür. Piyasada alım-satım işlerinde gerçek para hareketliği gözlenmiş olur. En önemli ise gayrimenkul sektöründeki satışlar ile para aklama işlemi minimuma indirilir.

Uygulamanın içinde olarak bizden öneri. İlgili düzenlemeyi yapmak yetkisi olanlarda.

Baki selamlar.