Bu haftaki yazımızda siz değerli okurlara Arsa Karşılığı İnşaat İşlerinde KDV Uygulamasına ilişkin yasal ve uygulama yönünü sentezlemek suretiyle aktarmaya çalışacağım.
İnşaat denilince, kimileri için yeşil alanlar yok edilerek etrafımız betonlarla kaplanıyor ve dolayısıyla nefes alamıyoruz diye düşünenler var. Kimileri için ise şehir gecekondulardan arındırılarak makyajlı ve modern yapılar aracılığıyla şehrin siluetine katkı sağlanıyor diye düşünenlerde var. Belki her iki düşüncede doğru veya değil ama gelin biz bu konuları ehillerine bırakalım. Temenni ediyorum ki bu konuları ilgili olarak yetkili mevkilerde yer alan yarı kamu, kamu ve özel kuruluşlar yeterince kafa yoruyorlardır.
Biz inşaat denilince sektöründe, arsa karşılığı inşaat işlerini kısaca masaya yatırmaya çalışacağız.
Bu işlem iki aşamada gerçekleşmektedir. Birincisi; arsa sahibi tarafından arsanın müteahhide verilmesi aşaması, ikincisi ise; inşaat bittikten veya satışlar başladıktan sonraki aşamadır. Her iki aşamada da yıllardır tartışılan sorunlar ve yanlış uygulamalar ile karşılaşılmıştır. Konuya çözüm olması açısından idare, tüm sirkülerlerin birleştirildiği 60 Seri Numaralı KDV Sirkülerinde konuyu (çok detaylı olmamakla birlikte) açıklığa kavuşturmuş bulunmaktadır.
08.08.2011 tarih ve KDVK-60/2011-1 sayılı Katma Değer Vergisi Sirküleri ile 3065 sayılı KDV Kanunu'nun uygulamasına ilişkin tereddüt edilen hususlara yönelik açıklamalara yer verilmiştir. İlgili Sirküler ile uygulamada tereddüt edilen hususlardan arsa karşılığı inşaat işleri ne de yer verilmiş olup, Arsa Karşılığı İnşaat İşlerinde KDV uygulaması yazımızın konusunu oluşturacaktır. 60 Seri Numaralı KDV Sirküleri uyarınca Arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya işyeri) teslimidir. Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. Taşınmazda teslim kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşmekle birlikte, tapuya tescilden önce bağımsız birimlerin alıcının tasarrufuna terk edilmesi durumunda da vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir. Dolayısıyla, arsa sahibinin arsa tesliminin ticari nitelikli olması durumunda arsa için, müteahhidin ise arsa sahibine teslim ettiği bağımsız birimler için, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarih itibariyle eş zamanlı olarak fatura düzenlemesi gerekmektedir. Buna göre;
- Arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dâhil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.
- Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet olarak arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır.
- Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.
Öte yandan, her iki teslimde de işlem bedelinin emsaline göre açıkça düşüklük göstermesi halinde KDV Kanununun 27/3 üncü maddesine göre işlem yapılacağı tabiidir.
Arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; Arsanın, bir iktisadi işletmeye (şirkette) ait olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir (ticari) faaliyet olarak sürdürmesi halinde, arsanın müteahhide kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sistemiyle devrinde her halükarda şirket veya tacir tarafından müteahhide genel oranda (%18) KDV'li fatura düzenlenmesi esas olup, burada herhangi bir sıkıntı söz konusu değildir. Arsa sahibinin gerçek bir kişi olması halinde, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet olarak arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır. Gerçekten de, arsanın işin başında ya da ilerleyen aşamalarında müteahhide devri tamamen güvene dayalı bir işlem olup, vergisel bir teslim söz konusu değildir.
Müteahhidin arsa karşılığı arsa sahibine konut veya işyeri teslimi; Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine (gerçek veya tüzel kişi) yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir. 60 Seri Numaralı KDV Sirkülerde, inşaat bitiminde arsa sahibinin payına düşen ve kendisine teslim edilecek bağımsız birimler niteliğine (metrekaresine) göre KDV'li fatura düzenlenmesi gerektiği belirtilmiştir. Burada arsa sahibinin gerçek veya tüzel kişi olmasının artık hiçbir önemi olmayıp, vergisel bir teslim söz konusudur.
60 Seri Numaralı KDV Sirküler ile getirilen değişiklikler dikkate alındığında; gerçek kişilerin sahibi oldukları arsayı müteahhide kat karşılığı yerine hasılat paylaşımı karşılığı vermesinin daha avantajlı olduğu görülmektedir.
Selam ve dua ile!
