Geçtiğimiz yılın aynı dönemiyle kıyaslandığında, gayrimenkul yatırımlarında gözle görülür bir geri çekilme yaşanırken, alıcıların bütçe ve finansman tercihlerinde de dikkat çekici yapısal değişimler göze çarpıyor. Sektör temsilcilerinin yakından takip ettiği veriler, yüksek borçlanma maliyetleri ve değişen piyasa dengelerinin konut talebi üzerindeki baskısını açıkça hissettiriyor. İnşaat sektörünün yeni arz üretme iştahı ile tüketicinin alım gücü arasındaki makas, ilk el ve ikinci el piyasasında farklı oranlarda düşüş dalgaları yaratmaya devam ediyor. Bu süreçte gayrimenkulü bir yatırım aracı olarak gören yerli ve yabancı aktörlerin hamleleri, piyasadaki genel daralmanın boyutlarını doğrudan şekillendiriyor.
KONUT SATIŞLARINDA İKİNCİ EL HAKİMİYETİ SÜRÜYOR: SIFIR KONUT TALEBİNDE GERİLEME
Mayıs ayının sektörel karnesine bakıldığında, sıfır binalar ile önceden kullanılmış konutlar arasındaki talep dengesinde ikinci el lehine belirgin bir ağırlık göze çarpıyor. Türkiye genelinde sıfır konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre %27,9 oranında kayda değer bir düşüş göstererek 30 bin 196 seviyesinde kaldı. Bu sert gerileme, yeni inşa edilen projelerdeki maliyet artışlarının fiyatlara yansımasıyla doğrudan ilişkilendiriliyor. Tüketicilerin bütçelerine daha uygun alternatifler aradığı ikinci el konut piyasasında ise mayıs ayı satışları %32,7 oranında azalarak 63 bin 137 olarak kayıtlara geçti.
Ortaya çıkan genel hacim içerisinde kategorilerin dağılım oranları incelendiğinde, ilk defa satışa sunulan sıfır konutların toplam pazar payı %32,4 seviyesinde gerçekleşti. Buna karşılık, bütçe esnekliği ve hemen taşınabilir olma avantajıyla öne çıkan ikinci el konutların toplam satışlar içindeki payı %67,6 gibi baskın bir oranla liderliğini korudu. Takvim etkilerinden arındırılmış veriler de bu yavaşlamayı doğrular nitelikte olup, geçen yılın aynı ayına göre ilk el konutlarda %36,2'lik, ikinci el konutlarda ise %11,3'lük bir aşağı yönlü seyir ortaya koyuyor. Dönemsel dalgalanmaları dışarıda bırakan mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış serilerde de bir önceki aya kıyasla ilk el konut satışları %3,4, ikinci el konut satışları ise %0,5 oranında azalış kaydetti.
KREDİLİ SATIŞLAR DİP YAPTI: PEŞİN VE SENETLİ ALIMLAR PAZARI SIRTLIYOR
Finansman erişiminde yaşanan zorluklar ve kredi faiz oranlarının yüksek seyretmesi, ipotekli konut satış istatistiklerine doğrudan yansıdı. Banka kredisi kullanılarak gerçekleştirilen ipotekli konut satışları, mayıs ayında bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %2,8 oranında sınırlı bir azalma yaşayarak 19 bin 754 adet seviyesinde gerçekleşti. Öte yandan, nakit birikimler, firma içi vadelendirmeler ya da takas gibi yöntemleri barındıran diğer konut satışları ise %36,2 gibi oldukça yüksek bir oranda gerileyerek 73 bin 579 adede düştü.
Bu finansal kırılım, konut pazarında alıcıların hangi yöntemleri daha çok tercih ettiğini net bir şekilde gösteriyor. Toplam satış pastası içinde banka kredili hamlelerin, yani ipotekli satışların payı %21,2 seviyesinde kalırken, nakit veya alternatif ödeme modellerini içeren diğer satışların payı %78,8 gibi ezici bir çoğunluğa ulaştı. Bu durum, piyasadaki dinamizmin büyük ölçüde kredi dışı sermaye hareketleriyle döndüğünü ispatlıyor.
YABANCI YATIRIMCI SEKTÖRDEN ÇEKİLİYOR MU: RUSYA LİDERLİĞİNİ KORUMAYA DEVAM EDİYOR
Uluslararası yatırımcıların Türkiye'deki gayrimenkul iştahında da küresel ve yerel gelişmelerin etkisiyle soğuma emareleri gözleniyor. Yabancı uyruklu vatandaşlara yapılan konut satışları mayıs ayında, bir önceki yılın aynı dönemine göre %27,0 oranında net bir azalışla bin 387 seviyesine geriledi. Bu azalışla birlikte, mayıs ayı genelinde ülke genelinde satılan toplam konutlar içinde yabancı payı %1,5 gibi oldukça sembolik bir seviyede kaldı. Yılın ilk beş ayını kapsayan Ocak-Mayıs dönemine bakıldığında ise yabancılara yönelik konut arzı, geçen yılın aynı sürecine kıyasla %15,1 oranında azalarak 7 bin 68 adet seviyesinde dengelendi.
Mülk edinen yabancıların ülkesel dağılımında ise geleneksel tablo büyük ölçüde varlığını sürdürdü. Mayıs ayı boyunca Türkiye'den en fazla konut alan yabancı ülke vatandaşları sıralamasında 268 konut ile Rusya Federasyonu yine ilk sırada yer aldı. Rusya'yı 125 konut alımı ile İran vatandaşları takip ederken, üçüncü sırada ise 88 konut yatırımı ile Ukrayna uyruklular kendilerine yer buldu. Bölgesel istikrarsızlıklar ve yatırım yoluyla vatandaşlık kriterlerindeki değişimler, bu kulvarda talep daralmasının en temel sebepleri arasında gösteriliyor.
TİCARİ GAYRİMENKULDE İPOTEKLİ SÜRPRİZİ: İŞ YERİ SATIŞLARINDA SON DURUM
Ekonomik aktivitenin en önemli göstergelerinden biri olan ticari gayrimenkul pazarında da konut piyasasına benzer, ancak bazı yönleriyle ayrışan bir hareketlilik yaşandı. Türkiye genelinde sıfır iş yeri satışları, mayıs ayında geçen yılın aynı dönemine kıyasla %24,8 oranında azalarak 3 bin 255 adet seviyesinde gerçekleşti. Ticari faaliyetlerin el değiştirdiği ikinci el iş yeri satışlarında ise düşüş trendi daha keskin oldu ve %33,1 oranında bir azalmayla satışlar 8 bin 179 adede geriledi.
Ticari gayrimenkul pazarının en şaşırtıcı verisi ise finansman kanadında ortaya çıktı. Genel piyasa daralmasına rağmen, ipotekli iş yeri satışları mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %22,9 gibi ciddi bir artış kaydederek 536 adede yükseldi. Bu durum, ticari işletmelerin ve şirketlerin varlık alımlarında kredi imkanlarını zorladığını ortaya koyuyor. Diğer iş yeri satışları ise %32,4 oranında azalarak 10 bin 898 seviyesine indi. Arındırılmış serilere bakıldığında, takvim etkisinden arındırılmış ilk el iş yeri satışları yıllık bazda %0,4, ikinci el iş yeri satışları ise %12,9 azalış gösterdi. Aylık bazda incelenen mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde ise sıfır iş yeri satışlarının %2,8, ikinci el iş yeri satışlarının ise %6,2 oranında ivme kaybettiği açıklandı.
