Gayrimenkul sektörünü ve milyonlarca ev sahibi ile kiracıyı yakından ilgilendiren emsal niteliğinde bir Yargıtay kararı çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yeni yenilenmiş veya güncellenmiş olsa dahi, kira bedelinin piyasa emsallerinin çok altında kalması durumunda 5 yıllık yasal süre beklenmeden de kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.
16 YILLIK KİRA İLİŞKİSİ YARGIYA TAŞINDI
Dava konusu olay İstanbul'da 2005 yılında başladı. İş yerini bu tarihte kiraya veren mülk sahibi, 2021 yılında kiracının ödediği aylık 22 bin liralık kiranın piyasa rayiçlerinin çok gerisinde kaldığını belirtti. Bölgedeki kira bedellerinin fahiş oranda artması üzerine mülk sahibi, kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi amacıyla kira tespit davası açtı.
YEREL MAHKEME "5 YIL ŞARTI " GEREKÇESİYLE REDDETMİŞTİ
Yargılamayı yürüten Sulh Hukuk Mahkemesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerini dayanak göstererek taraflar arasındaki son kira sözleşmesi yenilemesinin 2018 yılında yapıldığını tespit etti. Dava tarihi itibarıyla bu son sözleşme üzerinden henüz 5 yıllık sürenin geçmediğini belirten mahkeme, "hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağını" savunarak davanın reddine karar verdi. Davacının istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de itirazı reddederek yerel mahkeme kararını onayladı.
Dosyanın temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yerel mahkeme kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Yüksek Mahkeme kararında, 6098 sayılı Kanun uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerindeki artış anlaşmalarının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu hatırlatıldı. Ayrıca 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun belirleneceği vurgulandı.
İLK SÖZLEŞME TARİHİESAS ALINACAK
Dairenin kararında, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı, 2018'deki sözleşmenin miktar itibarıyla sıfırdan bir güncellemeyi ifade etmediği ve yalnızca mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiği iddialarının tartışılması gerektiği aktarıldı.
Yenilenen sözleşme ile belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiğinin altını çizen Yargıtay, kararda şu kritik hükme yer verdi: "Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir."
BİLİRKİŞİ İNCELENMESİZORUNLU TUTULDU
Yargıtay, yerel mahkemenin eksik araştırma ve inceleme ile hüküm kurduğunu belirterek kararı bozdu. Buna göre ilk derece mahkemesi, 2018 başlangıç tarihli yenilenen sözleşmenin, yenilendiği tarih itibarıyla belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi heyetinden alacağı ek raporla yeniden araştıracak. O tarihte ödenmekte olan kira bedellerini de bu kapsamda değerlendirecek olan mahkeme, eğer yenilenen sözleşmedeki bedelin rayice uygun olduğunu tespit ederse talep edilen döneme endeks uygulayarak artış yapacak; aksi durumda ise kira bedelini hak ve nesafete göre yeniden belirleyecek.
Bu karar, sözleşme tarihi yakın görünse bile ilk kira başlangıç tarihi uzun yıllara dayanan mülkler açısından, mülk sahiplerinin 5 yıllık genel kurala takılmadan rayiç bedel tespiti isteyebilmesinin yolunu açıyor.
