AİLE MİRASINI KORUMAYI HEDEFLEYEN YENİ İHALE DÖNEMİ
Türkiye Büyük Millet Meclisi çatısı altında kabul edilen yasayla birlikte, hisseli gayrimenkullerin satış yönteminde ezber bozan bir sürece girildi. Konuya ilişkin hayati uyarılarda bulunan Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, yürürlüğe giren kanunun sadece bir icra usulü değişikliği olmadığını, doğrudan vatandaşın mülkiyet hakkını teminat altına alan sosyal bir hamle olduğunu kaydetti. Sürecin mantığını aktaran Av. Elvan Kakıcı Şimşek, eskinin mağduriyet üreten mekanizmasının geride kaldığını beyan etti. Yıllardır uygulanan eski usulde, mirasa konu gayrimenkullerin ilk ihalelerden itibaren herkese açık yapıldığını ve bilirkişi tarafından belirlenen muhammen bedelin yüzde 50'sinden başlayan tekliflerle satılabildiğini aktaran uzman isim, bu durumun aile yadigarı mülklerin piyasa değerinin çok altında yabancı yatırımcıların eline geçmesine zemin hazırladığını ifade etti. Yeni yaklaşımla birlikte birinci öncelik tamamen aile fertlerine tanınmış oldu.
İLK AÇIK ARTIRMADA AİLE DIŞINDAN KATILIM YASAKLANDI
Miras kalan taşınmazların korunmasını esas alan yasal çerçeveye göre, gerekli kriterleri sağlayan dosyalarda ilk açık artırma oturumuna sadece tapudaki malik mirasçılar iştirak edebilecek. Dışarıdan ihale avcılarının veya üçüncü şahıs yatırımcıların bu ilk aşamada teklif sunması tamamen engellendi. Bu adımın nesilden nesile aktarılan aile konutları ile tarım arazilerinin muhafazası bakımından hayati bir dönüm noktası olduğunu vurgulayan Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kanun koyucunun ekonomik bir satış modelinin ötesinde aile bütünlüğünü ve mirasçıların mülkiyet hakkını koruyan son derece kıymetli bir tutum sergilediğinin altını çizdi.
TEKLİF ŞARTLARINDA YÜZDE 100 MUHAMMEN BEDEL ZORUNLULUĞU
Sistemin getirdiği bir diğer radikal yenilik ise ihalelerdeki açılış rakamları ve kabul edilecek teklif tabanında gerçekleşti. Geçmiş dönem uygulamalarında ilk oturumda taşınmazın belirlenen değerinin yarısı yani yüzde 50'si üzerinden teklif verilip satış tamamlanabilirken, sadece mirasçıların yarışacağı bu özel ilk açık artırmada tekliflerin muhammen bedelin yüzde 100'ünü karşılaması şart koşuluyor. Böylece taşınmazın tam eksper değeri üzerinden işlem görmesi sağlanarak kardeşler veya akrabalar arasındaki olası değer kaybı ve hak gaspı tamamen engellenmiş oluyor.
HER MİRAS GAYRİMENKULÜ BU AVANTAJDAN YARARLANAMAYACAK
Düzenlemenin detaylarına ilişkin vatandaşları yanlış bilgilere karşı uyaran Av. Elvan Kakıcı Şimşek, her mahkemelik olan miras dosyasının otomatik olarak bu kapsama girmeyeceğini hatırlattı. Söz konusu ayrıcalıklı ihale usulünün uygulanabilmesi için taşınmazın tamamıyla miras yoluyla intikal etmiş olması, tapu kaydında aile dışından hiçbir üçüncü kişinin payının bulunmaması ve sulh hukuk mahkemesince ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olması gerekiyor. Eğer mirasçılardan herhangi biri kendi hissesini daha önce dışarıdan birine devrettiyse, bu özel koruma kalkanı devre dışı kalacak ve genel satış kuralları işleyecek.
İKİNCİ İHALEDE SİSTEM ESKİYE DÖNÜYOR: SÜREÇ YÖNETİMİ KRİTİK
Mirasçılara tanınan koruma hakkı yalnızca ilk ihale oturumunu kapsıyor. Eğer ilk açık artırma sürecinde mirasçılardan teklif gelmez veya satış gerçekleşmezse, ikinci ihale aşamasında kapılar tekrar herkese açılacak. İkinci oturumda dışarıdan katılım serbest olacağı için gayrimenkul eski usulde genel kurallarla satışa sunulacak. Bu kritik detay nedeniyle mirasçıların hak kaybı yaşamamak adına mahkeme ve satış memurluğu süreçlerini çok yakından takip etmesi gerekiyor. İhale ilan tarihlerini veya başvuru sürelerini kaçıran mirasçılar kendilerine tanınan bu büyük öncelik hakkını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilir.
AİLE VE MÜLKİYET HUKUKUNDA YENİ BİR DENGE OLUŞTU
Miras hukukundaki bu köklü reform, hem mülkiyet hakkının korunması hem de aile içi adaletin sağlanması adına yepyeni bir denge inşa ediyor. Yıllardır adliye koridorlarında ve icra dairelerinde büyük tartışmalara neden olan miras mallarının ucuza kapatılması sorunu bu yasal zırh ile aşılmaya çalışılıyor.
Bu kritik değerlendirmeleri paylaşan Elvan Kakıcı Şimşek, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Özel hukuk alanında yüksek lisans yapmıştır. 2003-2005 yılları arasında Londra’da bir hukuk bürosunda çalıştıktan sonra 2007 tarihinden bu yana Kakıcı Şimşek hukuk bürosunun kurucu ortaklarındandır. Özellikle Gayrimenkul hukuku, Aile hukuku, medeni hukuk başta olmak üzere özel hukuk alanında uzmanlaşmıştır. Ayrıca son zamanlarda girişimcilerin ihtiyaçları ile ortaya çıkan Girişim Hukuku üzerine de çalışmalar yapmaktadır. Makaleleri çeşitli yazılı ve dijital basımlarda yayınlanmakta olup hukukçunun akademik yönünü sürekli geliştirmesini çok önemsemektedir. Türkiye Kadın Girişimciler Derneği, Özyeğin Üniversitesi 10.000 Kadın Mezunları Derneği ve İstanbul Barosu üyesidir. Sosyal sorumluluk projelerini desteklemekte ve "toplumsal cinsiyet eşitsizliği” kavramı üzerinde Türk toplumundaki kadının yeri konusunda yapılan her türlü sosyal farkındalık çalışmalarının gönüllü destekçisi olmaktadır. 2 çocuk annesidir. Yasal hakların doğru kullanımı için sürecin uzman eşliğinde takibi büyük önem taşıyor.
