Geçtiğimiz yıl, özellikle konut piyasasında birçok insan için zorluklarla dolu bir yıl olarak geçti. Araştırmalarda gösteriyor ki, Türkiye’de ev sahibi olmak artık ortalama gelirle neredeyse imkânsız hale geldi. Uluslararası konut erişilebilirliği araştırmasına göre, 2024 yılında Türkiye dünyada ortalama gelirle ev sahibi olmanın en zor olduğu ülke olurken BestBrokers verilerine dayanan analizde, Türkiye’deki konut fiyatlarının yıllık ortalama gelire oranı yüzde 81,45 ile zirvede yer aldı. 2025 yılının ilk çeyreği geride kalırken bu yılki konut piyasasını Erkan Başar Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı ve Gayrimenkul Yatırım Danışmanı Erkan Başar değerlendirdi.
‘SADECE EV DEĞİL, GÜVEN VE REHBERLİK SATIYORUZ’
Artan maliyetler, yüksek enflasyon ve krediye erişimdeki sıkıntılar nedeniyle vatandaşların ev sahibi olma hayallerini ertelediklerini ifade eden Erkan Başar, konut piyasasının 2025 yılına temkinli ancak umut dolu bir başlangıç yaptığını ifade etti. Vatandaşların artık bilinçli bir şekilde ve ‘doğru yer, doğru fiyat, doğru zaman’ düsturuyla hareket ettiklerini belirten Başar, “Vatandaşların bu hareketi, piyasada daha dengeli bir sürecin başladığını gösteriyor. Kısa vadede büyük bir düşüş beklemiyoruz çünkü hâlâ talep var ama uygun koşulları bekleyen ciddi bir alıcı kitlesi de oluştu. Burada biz danışmanlara büyük iş düşüyor çünkü artık sadece ev değil, güven ve rehberlik satıyoruz. İnsanlara gerçekçi bilgilerle, ihtiyaçlarına uygun çözümler sunmak çok daha önemli hale geldi. Özetle, 2025 konut piyasası daha sakin, daha seçici ve daha bilinçli bir döneme girdi. Bu da bizim gibi sektöre gönül vermiş profesyoneller için hem sorumluluğu hem de değeri artırıyor” dedi.
ALTIN VE DÖVÜZ ETKİLESE DE HALA GÜÇLÜ BİR ALTERNATİF
Yılın ilk çeyreğinde gözle görülür bir yavaşlamanın seyrettiğini, sektördeki bu yavaşlamayı sebepleriyle birlikte anlatan Başar, “Bunun en büyük sebeplerinden biri, artan konut fiyatlarına rağmen alım gücünün yeterince artmamış olması. Aynı zamanda yüksek faiz oranları ve krediye erişimde yaşanan zorluklar da bu durumu destekledi. Altın ve döviz tarafında ise ilk üç ayda yaşanan hareketlilik, yatırımcıların yönünü bir süreliğine farklı araçlara çevirmesine neden oldu. Özellikle döviz kurundaki dalgalanmalar ve altının güvenli liman olarak cazibesini koruması, bazı yatırımcıların konut yerine bu araçlara yönelmesini sağladı. Ancak bu geçici bir eğilim çünkü Türkiye’de konut hâlâ uzun vadede en güvenilir yatırım araçlarından biri olarak görülüyor. Diğer yandan, dövizle gelir elde eden ya da yurt dışında yaşayan vatandaşlar için bu dönem fırsatlar barındırdı. Kur farkı sayesinde, Türkiye’den konut almak onlar için daha ulaşılabilir hale geldi. Bu da özellikle bazı bölgelerde yabancı yatırımcının etkisini ilk çeyrekte hissettirdi. Genel tabloya baktığımızda; piyasa ne tam anlamıyla durgun ne de hızlı. Daha çok temkinli bir bekleyiş var. Hem alıcı hem satıcı tarafında bir denge arayışı söz konusu. Altın ve dövizdeki hareketlilik bu dengeyi zaman zaman etkiliyor, ancak konut sektörü hâlâ güçlü bir alternatif olarak varlığını sürdürüyor” diye konuştu.
FİYATIN DÜŞMESİNİ BEKLEMEYİN, DOĞRU ZAMAN-DOĞRU LOKASYON KURALINI UYGULAYIN
Bu yıl da konut fiyatlarında ani bir düşüş beklemediklerine işaret eden Başar, maliyetler, sınırlı konut üretimi ve arsa fiyatları dolayısıyla özellikle merkezi lokasyonlarda ve markalı projelerde yatayda seyretmesi ya da kademeli olarak yükselişin ihtimal dahilinde olduğunu belirtti. Alım gücündeki zorluk nedeniyle ikinci el piyasasında dönemsel olarak fırsat satışların da olabileceğini anımsatan Başar, işyeri alım-satımlarıyla ilgili ise şöyle bilgi verdi: “Pandemi sonrası hibrit çalışma modeli yaygınlaştıkça, bazı bölgelerde ofis talepleri azaldı; bu da fiyatların dengelenmesini sağladı.
Ancak ticari potansiyeli yüksek bölgelerde hâlâ ciddi talep olduğunu söyleyebiliriz. Özellikle turizm ve hizmet sektörünün canlı olduğu alanlarda işyeri yatırımı hâlâ cazip. Konut ya da işyeri almak isteyenlere en büyük tavsiyem, ‘fiyat düşsün de alırım’ beklentisinden çok, ‘doğru zaman ve doğru lokasyon’ yaklaşımını benimsemeleri. Her zaman söylüyoruz: Gayrimenkulde en doğru yatırım, zamandan çok lokasyona göre yapılan yatırımdır. İyi analiz edilmiş, gelişim vadeden bir bölgede alınan gayrimenkul, uzun vadede mutlaka kazandırır. Ayrıca finansal planlamayı da doğru yapmak çok önemli. Alım sürecine girerken yalnızca peşinat değil, ileride oluşabilecek masraflar ve aidatlar da düşünülmeli. Bu dönemde profesyonel bir danışmandan destek almak, hem maddi hem manevi açıdan kişiyi daha güvende hissettiriyor.”
VATANDAŞ HALA GÜVENİ BU PİYASADA BULUYOR!
Artan konut fiyatları ve alım gücünün düşmesiyle birlikte, özellikle gençler ya da aynı aileden bireylerin birleşerek tek konuta birden fazla kişinin yatırım yaptığını da ifade eden Erkan Başar, vatandaşların güvenceyi hala konut piyasasında bulduğunun altını çizdi. Konut piyasasındaki bu ortak yatırımcılıkta dikkat edilmesi gereken unsurlarla ilgili de konuşan Başar, “Bu yaklaşımı anlayışla karşılıyoruz ancak bu tür ortak yatırımların çok iyi planlanması gerekiyor. Tapu haklarının paylaşımı, kullanım ve kiralama koşulları, ileride satış durumunda izlenecek yol gibi konular baştan netleşmeli.
Aksi takdirde, dostluklar ya da aile içi ilişkiler zedelenebiliyor. Ortaklıklar genelde kazanç getirse de, detaylar netleşmeden yapılan yatırımlar ileride sorun doğurabiliyor. Doğru şekilde kurgulanırsa, bu tür iş birlikleri özellikle yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarında avantajlı olabilir. Çünkü insanlar artık bireysel değil, kolektif şekilde hareket ederek kendi ekonomik koşullarına uygun fırsatlar yaratmaya çalışıyorlar. Bu da günümüz konut piyasasında doğal bir adaptasyon süreci aslında. Burada biz danışmanlara düşen görev ise, bu tarz yatırımlarda tarafları bilinçlendirmek ve süreci şeffaf yönetmek. Herkesin hakkını koruyan ve güvene dayalı bir sistem kurulduğunda, bu tarz kolektif yatırımlar hem ekonomik hem sosyal anlamda pozitif sonuçlar doğurabilir” şeklinde konuştu.
KİRA SORUNU ÇÖZÜLEMEYİNCE KİRACI, KENDİ SORUNUNA FARKLI ÇÖZÜMLER BULMAYA ÇALIŞIYOR
‘Kiralık’ kategorisinde geçen yıl arzın talebe yetişememesiyle birlikte yaşanan bir kiralık konut kıtlığı ve buna bağlı olarak da fiyatlarda bir artış gözlemlenmişti. Bu yıl da aynı kiralık konut sorununun devam ettiğine işaret eden Başar, özellikle büyük şehirlerde, talebin hâlâ arzın çok üzerinde olduğunu belirtti. 2024 yılında kiralık konut bulamayan kiracıların bu durumunu fırsata çeviren mülk sahiplerinin barınma konusunda ciddi bir sorun yaşadığını ifade eden Başar, bu yıl ise aynı sorunun daha karmaşık bir hal aldığını söyledi. Erkan Başar, “Kira artışları devam ederken, bir yandan da alım gücünün düşmesi sebebiyle bu fiyatlara ulaşmak daha da zorlaştı. Kira fiyatlarında yıl başından bu yana ortalama yüzde 40 civarında bir artış var. Ancak bu artışın, gelir artışlarıyla aynı oranda olmadığı ortada.
Hâl böyle olunca vatandaş farklı çözümler arıyor; örneğin şehir merkezinden daha uzakta ev kiralama eğilimi arttı, bazı bölgelerde ise 2-3 kişi aynı evi paylaşarak yaşamayı tercih ediyor. Sektör temsilcisi olarak şunu net bir şekilde söyleyebilirim ki, kiralık konut krizinin kalıcı bir şekilde çözülmesi, sadece piyasaya bırakılacak bir süreç değil. Devlet politikalarıyla desteklenmiş yeni konut üretimi, sosyal konut projeleri ve kira kontrol mekanizmaları bu sürecin önemli parçaları olmalı. Son olarak, kiracılarımıza tavsiyem; mutlaka sözleşme yaparak, kira artış oranlarını önceden netleştirerek ve haklarını bilerek hareket etmeleri. Emlak danışmanları olarak bizler de bu süreçte şeffaf, adil ve rehberlik eden bir pozisyonda olmaya devam edeceğiz” ifadelerini kullandı.
