Türkiye genelinde gayrimenkul piyasasını doğrudan etkileyen yapı maliyetlerindeki artış eğilimi hız kesmeden devam ediyor. Türkiye İstatistik Kurumu tarafından paylaşılan son veriler, inşaat alanındaki maliyetlerin son 1 yıllık zaman zarfında %29,59 seviyesinde yükseldiğini gösterirken işçilik kalemlerindeki artış oranının ise %31,20 düzeyine ulaştığını gözler önüne seriyor. Sektör temsilcileri ve ekonomi çevreleri, ortaya çıkan bu rakamların hem yeni konut üretim süreçlerini kısıtladığını hem de kentsel dönüşüm projelerinde ciddi aksamalara zemin hazırladığını ifade ediyor.
Ağustos ayına ilişkin açıklanan resmi veriler incelendiğinde, inşaat maliyet endeksinin bir önceki aya kıyasla %2,04 oranında artış kaydettiği görülüyor. Yapı malzemelerine yansıyan yıllık maliyet artışı %28,72 olarak hesaplanırken, bina inşaatı özelindeki genel artış oranı ise %28,94 şeklinde kayıtlara geçti. Temmuz döneminde %28,33 seviyesinde seyreden yıllık artış trendinin ağustos ayı itibarıyla yeniden ivme kazanması, konut sektöründeki fiyatlandırma mekanizmalarını ve piyasa dengelerini yakından ilgilendiren ana unsurlardan biri durumunda.
Üretim Giderlerinin Yükselmesi Satış Fiyatları Üzerindeki Baskıyı Artırıyor
İnşaat faaliyetlerinde kullanılan temel girdilerin pahalılaşması, müteahhitlerin ve gayrimenkul geliştiricilerinin bütçe planlamalarını doğrudan olumsuz etkiliyor. Arsa temin giderleri, finansman maliyetleri, personel ücretleri ve yapı gereçlerindeki kademeli artışlar bir araya geldiğinde, yeni bir projeyi hayata geçirmenin maliyeti katlanarak büyüyor. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerde yüksek seyreden arsa payları ile konut kredisi faiz oranları birleştiğinde, dar ve orta gelir grubundaki vatandaşların konut edinim imkanları son derece kısıtlı bir hale geliyor.
Piyasa uzmanları, yapım maliyetlerinin geldiği seviyenin yeni inşa edilecek konutlarda satış bedellerinin gerilemesini neredeyse imkansız kıldığını vurguluyor. Üretim sürecinde karşılaşılan bu yüksek girdi fiyatları, sektörde faaliyet gösteren firmaları daha temkinli hareket etmeye ve yeni yatırımları planlama aşamasında tutmaya zorluyor. Dolayısıyla pazardaki yeni konut arzının maliyet kaynaklı olarak yüksek seviyelerde tutunması, piyasadaki genel fiyat seviyelerinin de katılaşmasına neden oluyor.
Yeni Yapı Üretiminin Yavaşlaması Piyasadaki Arz Dengelerini Tehdit Ediyor
Gayrimenkul sektörüne yönelik yapılan değerlendirmelerde, süregelen maliyet yükünün yeni konut projelerinin ertelenmesine ve piyasaya sürülecek uygun fiyatlı konut miktarının azalmasına yol açtığına dikkat çekiliyor. Fiyat artış hızında zaman zaman görülen dönemsel yavaşlamaların vatandaşın alım gücünü doğrudan artırmadığı, konut kredilerine erişimde yaşanan zorluklar ve hane halkı bütçelerindeki daralma ile birlikte değerlendirildiğinde daha net anlaşılıyor. Talebin doğrudan ertelenmesi, sektördeki canlılığı baskılayan bir diğer etken olarak öne çıkıyor.
Maliyetlerdeki artışın tamamı anlık olarak nihai satış fiyatlarına yansıtılamasa bile, yapı üretimindeki durgunluk ilerleyen dönemler için ciddi riskler barındırıyor. Konut arzının kısıtlı kalması, gelecekte talep tarafında yaşanabilecek olası bir hareketlilikte arz ve talep dengesinin bozulmasına yol açabilir. Bu durum, piyasada konut erişilebilirliğini daha da zorlaştırarak gayrimenkul sektöründeki dengesizliklerin derinleşmesine zemin hazırlama potansiyeli taşıyor.
Yüksek Yapım Giderleri Deprem Odaklı Kentsel Dönüşüm Projelerini Yavaşlatıyor
Maliyet artışlarının en kritik etkilerinden biri de deprem riski taşıyan binaların yenilenmesi sürecinde yaşanıyor. Riskli yapı statüsündeki binalarda ikamet eden mülk sahipleri için binalarını yeniden inşa ettirmenin parasal boyutu her geçen gün daha ağır bir finansal yüke dönüşüyor. Yapı maliyetlerinin tahminlerin üzerinde seyretmesi, inşaat firmaları ile kat malikleri arasında yürütülen sözleşme ve paylaşım müzakerelerinin tıkanmasına neden olabiliyor.
Özellikle arsa payı karşılığı inşaat modelinin ekonomik açıdan uygulanabilirliğini yitirdiği bölgelerde, hak sahiplerinin üstlenmesi gereken ilave finansman miktarları önemli ölçüde artış gösteriyor. Mali olanakların yetersiz kalması nedeniyle dönüşüm projelerinin imzalanamaması veya ertelenmesi, deprem güvenliği açısından acilen yenilenmesi gereken binlerce yapının risk altında kalmaya devam etmesine yol açıyor. Bu durum, kentsel dönüşümün sosyal ve hayati boyutunu da doğrudan etkiliyor.
Kaynak: Zeki Ersin Yıldırım
