Türkiye genelinde milyonlarca vatandaşın günlük yaşamını doğrudan etkileyen ve özellikle büyükşehirlerde ciddi bir huzursuzluk kaynağı haline gelen yüksek apartman ile site aidatları konusunda tarihi bir adım atıldı. Türkiye Büyük Millet Meclisi genel kurulunda uzun süredir üzerinde çalışılan ve kamuoyunun merakla beklediği yasal düzenleme nihayet kabul edilerek yasalaştı. Yeni dönemle birlikte site yönetimlerinin kendi başlarına keyfi şekilde fahiş artışlar yapmasının önüne geçilirken, mülk sahiplerinin yaşam alanları üzerindeki karar alma mekanizmaları en üst seviyeye çıkarıldı.
Söz konusu kanun teklifinin yasalaşmasıyla birlikte yalnızca aidat krizi çözülmekle kalmıyor, aynı zamanda kentsel dönüşüm süreçleri, TOKİ tarafından yürütülen sosyal konut projeleri ve gayrimenkul değerleme işlemlerinde de çok köklü değişiklikler hayata geçiriliyor. Vatandaşların ekonomik yükünü hafifletmeyi amaçlayan bu yasal hamle, özellikle yüksek enflasyonist ortamda aidat adı altında talep edilen ve bazen kira bedellerini dahi aşan ödemelere karşı çok güçlü bir koruma kalkanı oluşturuyor.
Kat Maliklerinin Onayı Olmadan Yönetimler Artış Yapamayacak
Yeni yasal düzenlemenin en radikal ve vatandaşı en çok rahatlatacak maddesi, aidat belirleme yetkisinin tamamen kat malikleri kuruluna devredilmesi oldu. Geçmiş dönemde site veya apartman yönetimleri, çeşitli işletme projeleri hazırlayarak mülk sahiplerinin görüşünü almadan ya da dar katılımlı toplantılarla yüksek oranlı aidat artışları dayatabiliyordu. Yeni dönemde ise kat malikleri kurulunun rızası, onayı ve resmi kararı bulunmayan hiçbir aidat artışı veya ek avans toplama talebi hukuken geçerlilik kazanamayacak.
Yasa teklifinin görüşmeleri sırasında meclis kürsüsünden açıklamalarda bulunan AK Parti Hatay Milletvekili Adem Yeşildal, büyük sitelerde aidatların ulaştığı boyutların vatandaşlar için taşınamaz bir yük haline geldiğini ifade etti. Yönetim planlarında yapılan bu köklü revizyon sayesinde, site yöneticilerinin tek taraflı aldığı kararların ve yönetim kaynaklı suistimallerin tamamen engellenmesi hedefleniyor. Artık her kuruşluk artış, doğrudan hak sahiplerinin oylarıyla şekillenecek.
Büyük Sitelerde Yönetim Planı Değişikliği Kolaylaştı
Özellikle binlerce bağımsız bölümden oluşan devasa konut projelerinde ve toplu yapılarda yönetim planlarının değiştirilmesi yıllardır büyük bir bürokratik tıkanıklığa sahne oluyordu. Mevcut kanunlarda yer alan 5 bölü 4 oranındaki ezici çoğunluk şartı, çok ortaklı sitelerde toplantıların tıkanmasına ve yenilikçi adımların atılamamasına neden oluyordu. Mecliste kabul edilen yeni kanun maddesiyle birlikte bu tıkanıklığı aşmak adına yönetim planı değişikliklerinde aranan çoğunluk şartı 3 bölü 2 seviyesine düşürüldü.
Yapılan bu oran güncellemesi sayesinde yüzlerce dairenin bulunduğu sitelerde yönetimsel krizler hızla çözülebilecek ve site sakinlerinin genel menfaatine olan kararlar çok daha pratik şekilde alınabilecek. Kat malikleri, yönetim kalitesini artırmak veya suistimalleri önlemek adına yönetim planlarını bu yeni oran sayesinde daha rahat revize edebilecekler. Böylece hantal yönetim yapılarından dinamik ve şeffaf yönetim modellerine geçiş süreci resmi olarak başlamış oldu.
Gayrimenkul Değerleme Raporlarında Tamamen Elektronik Dönem
Kanun kapsamında hayata geçirilen bir diğer önemli reform ise taşınmaz ticaretini ve gayrimenkul sektörünü yakından ilgilendiren değerleme raporlarına yönelik oldu. Bundan sonra gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından büyük bir titizlikle hazırlanan tüm taşınmaz raporları, fiziki evrak dönemini kapatarak tamamen dijital ortama taşınıyor. Hazırlanan bu detaylı raporlar, elektronik sistemler üzerinden doğrudan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün veri tabanına aktarılacak.
Bu yeni dijital entegrasyon sayesinde gayrimenkul piyasasındaki fiyat dalgalanmaları, değerleme süreçlerindeki usulsüzlükler ve veri kayıpları tamamen engellenmiş olacak. Tüm verilerin merkezi bir sistemde şeffaf şekilde toplanması, devletin konut piyasasını daha yakından takip etmesine ve kayıt dışılığın önüne geçmesine büyük katkı sağlayacak. Elektronik sistem, işlemlerin hızlanmasını sağlarken vatandaşların da hak kaybına uğramasını önleyecek.
Sosyal Konut Projelerine Acele Kamulaştırma Desteği
Yasal düzenlemenin diğer önemli ayağını ise dar gelirli vatandaşların ev sahibi olmasını sağlayan TOKİ projelerine yönelik kolaylıklar oluşturuyor. Yeni yasaya göre, sosyal konut projelerinin hızla hayata geçirilebilmesi amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına çok özel yetkiler tanındı. Konut üretim alanlarında yaşanabilecek mülkiyet sorunlarını hızla çözmek adına devir ve acele kamulaştırma mekanizmaları devreye sokulabilecek.
Meclis oturumlarında konunun detaylarına açıklık getiren yetkililer, bu acele kamulaştırma yetkisinin kesinlikle ticari amaçlarla kullanılmayacağını, sadece ve sadece dar gelirli vatandaşların konut ihtiyacını karşılayacak sosyal konut projeleriyle sınırlı kalacağını önemle vurguladılar. Ayrıca bu projeler üzerindeki mali yükleri azaltmak adına damga vergisi istisnası gibi önemli finansal kolaylıklar da yeni kanun paketiyle resmiyet kazandı.
Kaynak: Zeki Ersin Yıldırım
